АГЕНТСТВО

НЕДВИЖИМОСТИ


АГЕНЦІЯ НЕРУХОМОСТІ

 

г. Геническ

ул. Махарадзе, 67

+38 (055) 343 27 75

+38 (095) 370 68 89

Главная

 

Новости

 

Услуги

 

Сотрудничество

 

О нас

 

Контакты

Геническ РУС УКР ENG



7 самых востребованных бизнес-центров Киева

Почему некоторые офисные здания не испытывают недостатка в арендаторах и получают доход выше среднерыночного.
Рынок недвижимости всегда особенно чувствителен к экономическим циклам. Но некоторым операторам столичных бизнес-центров все-таки удалось вывести свои объекты на тот уровень, который позволяет им меньше других зависеть от состояния экономики.

Заграница нам поможет

Управляющие компании в большинстве успешных бизнес-центров ориентируются на международные компании и поэтому используют нехарактерные для Украины подходы. Например, заключают длительные неразрывные договоры аренды, которые гарантируют собственнику арендный доход на протяжении закрепленного периода.

«Владельцы ряда бизнес-центров в столице не практикуют подписание неразрывного договора аренды офисного помещения, – поясняет управляющий директор компании Colliers International в Украине Александр Носаченко. – Их удивляет, что такие условия вообще возможно вносить в договор, учитывая реалии нашего рынка. Позиция таких владельцев, как правило, такова: как можно заключить неразрывный договор на 3-5 лет, когда неизвестно, что будет даже через три месяца, каково будет состояние экономики, какие финансовые показатели будут у компаний, какими будут арендные ставки на рынке». Поэтому в ряде бизнес-центров Киева договоры имеют опцию расторжения со стороны арендатора через год, а то и в любой момент с уведомлением за 3-6 месяцев.

Есть определенные каноны, на которых зиждется этот бизнес за рубежом. «Ни один системный инвестор-девелопер на развитом рынке не будет инвестировать в строительство офисного здания с последующей сдачей в аренду такому арендатору, который будет иметь возможность расторгнуть договор в течение года или меньшего периода», – говорит Носаченко.

Поэтому практика заключения жестких многолетних договоров не смущает украинские офисы транснациональных компаний. Напротив – для международного игрока сам по себе переезд в новый офис достаточно затратен. Такие арендаторы долго подбирают помещение, соответствующее корпоративным требованиям, а на проверку юридической чистоты сделки уходят месяцы.

Очевидно, что стабильный доход арендодателю способны обеспечить не только международные, но и стабильные крупные украинские компании, такие как, например, ДТЭК.

Великолепная семерка

Один «квадрат» арендной площади класса «А» в помещениях с базовой отделкой способен генерировать сегодня $30-40 в месяц, класса «В» – $20-30. Важно, чтобы этот доход гарантировано и беспрерывно давал каждый метр офисного здания.

Опрошенные Forbes.ua представители консалтинговых и девелоперских компаний единодушны в том, что выбранная семерка бизнес-центров – наиболее востребована среди арендаторов благодаря месторасположению и транспортной доступности, качеству как самого здания, так и управления. Вакантность этих помещений близка к нулю*. (По данным Colliers, в среднем в Киеве вакантно 16% офисных помещений класса «А».) Причем в некоторых БЦ долгосрочные договоры аренды были заключены еще до 2008 г. и потому обеспечивают доходность выше среднерыночной.

Это не значит, что в период кризиса ставки не пересматривались. «Безусловно, готовность к компромиссу со стороны собственника всегда является залогом успешного долгосрочного сотрудничества», – говорит Андрей Жамкин, заместитель директора Jones Lang LaSalle Ukraine, отмечая, что в 2009 г. практически все арендаторы получили скидки.

Из знаковых на рынке в список не вошел БЦ «Парус» именно в силу краткосрочности многих договоров и присутствия компаний, которые изначально арендовали офис «на время», что было особенно заметно в кризис. Есть нарекания со стороны арендаторов на некоторые технические недоработки, в частности, недостаточную мощность системы центрального кондиционирования. Хотя с точки зрения ежемесячной доходности он входит в число лидеров – из-за центрального расположения, ставок и площади.

Из проектов, вышедших на рынок совсем недавно, эксперты отметили 101 Tower компании «К.А.Н. Девелопмент», который был построен в послекризисный период за два года. Компания Samsung покинула БЦ «Евразия», где занимала порядка 5 000 кв. м, и арендует теперь в три раза большую площадь в 101 Tower с возможностью дальнейшего расширения. Офис имеет оригинальную концепцию оформления, что редко у нас, но распространено на более зрелых рынках недвижимости. Пока об успешности этого офисного центра судить рано, хотя он и ожидаемый к вводу Gulliver окажут значительное влияние на рынок. Джефф Харгрив, руководитель департамента офисной недвижимости компании DTZ, отмечает, что в перспективе на рынок начнут выходить энергоэффективные здания, которые будут пользоваться спросом, поскольку позволят арендатору экономить ресурсы.

*Данный рейтинг не исключает, что в других бизнес-центрах вакантность может быть минимальной (несколько сотен кв. м) сейчас или в будущем. Среди объектов, которые упоминали специалисты, были Horizon Office Towers, «Ильинский», «Капитал», БЦ на ул. Физкультуры, 28, «Карат», «Риальто», «Фаренгейт» и др.

БЦ «Подол Плаза»



Адрес: ул. Г. Сковороды, 19, ул. Спасская, 30

Класс: А

Год ввода: 2000 г.

Арендная площадь: 18 000 кв. м

Вакантных площадей: минимально

Базовая арендная ставка (запрашиваемая): $30-35/кв. м

Девелопер / собственник / управляющая компания: Demir Evrasian Investments / London & Regional / собственное управление

Ключевые арендаторы: Philip Morris, JTI, ING, Johnson & Johnson, DuPont, Mars

«Подол-Плаза» – это один из первых профессиональных объектов на рынке в классе «А», реализованный иностранным девелопером – турецкой Demir Evrasian Investments. В 2007 г. британский инвестиционный фонд London & Regional закрыл сделку по покупке офисного центра за $70 млн.

Среди арендаторов только авторитетные транснациональные компании. По словам Джеффа Харгрива из DTZ, London & Regional изначально стремилась заключить только долгосрочные непрерывные сделки с международными компаниями. Многие из них были финализированы до начала финансового кризиса в 2008 г. на условиях арендных ставок чуть ниже рыночных – на тот момент.

Согласно данным экспертов Colliers International, в 2008 г. средняя арендная ставка на офисы класса «А» достигала $70/кв. м. Договоры подписаны на 5, а то и на 8-10 лет. Но даже когда они истекут, новые арендаторы будут вынуждены считаться с требованиями управляющей компании и снова закреплять только долгосрочные взаимоотношения.

Бизнес-центр начинали строить в конце 1990-х, но планировка помещений в нем современна и по сей день, а инженерные системы остаются высококачественными. «Исключительная репутация, способствующая высокому уровню партнерских отношений, минимальным операционным рискам, а также профессиональное управление объекта обеспечили заполняемость здания не ниже 90% даже в самые тяжелые периоды», – говорит Харгрив.

БЦ «Леонардо»



Адрес: ул. Б. Хмельницкого, 17/52А, ул. Б. Хмельницкого, 19-21А

Класс: А

Год ввода: 1 очередь – 2005 г., 2 очередь – 2008 г.

Арендная площадь: 23 100 и 21 000 кв. м

Вакантных площадей: минимально

Базовая арендная ставка (запрашиваемая): $35-42/кв. м

Девелопер / собственник / управляющая компания: «Ярославов Вал» / 1 очередь – IBRC, 2 очередь – «ЭСТА Холдинг» / собственное управление

Ключевые арендаторы: 1 очередь – Commerze Bank, Альфа-Банк, Агенство УНН, MasterCard, Vasyl Kysil & Partners;
2 очередь – «Астерс», Squire Sanders, Glencore, Jonson & Jonson, Roche, Herbs Trading, Colliers, DTZ, «Мрия», Ghelamco, Multi Development, Advent, Avellum Partners, Investment Capital, Halliburton, Mitsui & Co., Bunge, «Мегаполис», International AG, United Silo company
«Леонардо» вводился в эксплуатацию двумя очередями. Первая – реконструированное здание гостиницы «Театральная» по адресу ул. Б. Хмельницкого, 17/52, – заработала в качестве офисного объекта в 2005 г. Вторая очередь – новое 18-этажное здание по проекту архитектора Валерия Рубштейна (мастерская Сергея Бабушкина) – было построено к 2008 г. Собственник девелоперской компаниии «Ярославов Вал» Леонид Юрушев продал обе очереди двум разным владельцам – ирландской Quinn Group и «ЭСТА Холдинг» (Группа СКМ).

Активы Quinn Group в России и в Украине (в том числе первой очередь «Леонардо» и универмаг «Украина») ирландского бизнесмена Шона Куинна в сфере недвижимости перешли под контроль Irish Bank Resolution Corporation (IBRC) в рамках реструктуризации долга. Объекты Куинн связаны сложной структурой, куда включены российские и иностранные компании, а Quinn Group объявила себя банкротом, поэтому несколько дней назад банк заключил договор с инвестподразделением Альфа-Банка для возврата активов в свою собственность. А 7 ноября было объявлено об открытии нового отделения Альфа-Банка в первой очереди «Леонардо».

Вторая очередь до декабря 2011 г. контролировалась на паритетных началах компаниями «ЭСТА Холдинг» и «Ярославов Вал», и затем полностью перешла в собственность СКМ. Управляет объектом специально созданная для этого внутренняя структура.

Поскольку первая очередь была реализована в реконструированном здании, максимально эффективно использовать его площади не удается. В центре есть темные помещения и существуют сложности с планировками. В новом высотном здании этих проблем нет. Но 1 очередь имеет более красивую фасадную входную группу и лучшую обеспеченность лифтами. Кроме того, владеет ею международная компания, имеющая богатый опыт работы управления коммерческими объектами в мире.

У «Леонардо» – одно из самых престижных расположений в Киеве. Такое место с учетом хорошего качества самого объекта привлекает многие сервисные компании. Сегодня соотношение международных и отечественных игроков во второй очереди бизнес-центра – примерно 70%/30%, а заявленная стоимость аренды – одна из самых высоких на рынке.

БЦ Prime



Фото skyscrapercity.com

Адрес: ул. Жилянская, 48-50А

Класс: А

Год ввода: 2008 г.

Арендная площадь: 9 800 кв. м

Вакантных площадей: нет

Базовая арендная ставка (запрашиваемая): $28/кв. м

Девелопер / собственник / управляющая компания: ISA Prime Development / БТА Банк / собственное управление

Ключевые арендаторы: Sanofi-Aventis, Deloitte, Miele, БНК (BelOil)

«Прайм» – тоже проект ISA Prime, но реализованный до кризиса и заполненный в сложный период. Еще на этапе строительства ISA Prime продала за $80 млн здание казахскому олигарху Мухтару Аблязову. А в 2011 г. по решению киевского суда оно перешло в собственность БТА Банка, который ныне осуществляет управление своими силами. Смена собственников не отразилась на арендаторах: они отсюда не съезжают. Практически 100% арендаторов – международные компании.

«Бизнес-центр «Прайм» изначально строился по всем канонам офисного здания А-класса с «запасом» мощности инженерных систем коммуникаций, и имеет гибкую планировку», – говорит директор департамента офисной и промышленной недвижимости «Colliers Украина» Максим Ткаленко. По его словам, единственный недочет этого объекта (относительно небольшое количество паркомест) устранили, арендовав дополнительный паркинг у соседнего офисного комплекса.

По мнению Дениса Сергиенко, руководителя департамента корпоративных услуг и работы с арендаторами компании CBRE, которая раньше управляла зданием «Прайма», площади в бизнес-центре сдавались по достаточно лояльной ставке для своего класса. Поэтому позволить себе арендовать офис смогли как сервисные компании, для которых офис – это «лицо» фирмы, так и арендаторы из несервисного сегмента бизнеса, которые не готовы переплачивать за представительность объекта, а скорее ценят соотношение цена-качество.
Договоры, по словам участников рынка, при этом средне- и долгосрочные, и некоторые заключены еще до кризиса.


БЦ «Евразия»



Адрес: ул. Жилянская, 75

Класс: А

Год ввода: 2007 г.

Арендная площадь: 23 400 кв. м

Вакантных площадей: около 1000 кв. м

Базовая арендная ставка (запрашиваемая): $28-32/кв. м

Девелопер / собственник / управляющая компания: «НЕСТ»/ БТА Банк / собственное управление

Ключевые арендаторы: Microsoft, СК «Оранта», PwC, Arzinger, «Медиа Группа Украина», Nissan

Строительство бизнес-центра девелоперская компания «НЕСТ» Владимира Трофименко завершила в 2007 г., и в том же году была заключена крупнейшая в Украине сделка на рынке коммерческой недвижимости. «Евразия» (тогда еще «Айсберг»), так же, как и «Прайм», была куплена фирмой Мухтара Аблязова ( «ГМСИ», аффилированной с компанией «Евразия Украина»), но уже за $150 млн. А в 2011 г. бизнес-центр тоже перешел в собственность БТА Банка.

По словам Михаила Логинова, дирекτора фонда «ITT- Недвижимосτь», арендаторов привлекают престижное расположение с эффективными планировками и большим паркингом, а также умеренная в своем классе арендная ставка. Ну и необычная архитектура здания: постмодернистский hi-tech.

По словам Сергиенко из CBRE, которая до октября 2012 г. занималась управлением зданием бизнес-центра, успешность «Евразии» во многом определена удачным временем для выхода на рынок: здание было построено и практически заполнено в пиковый для рынка недвижимости период 2007-2008 гг., собрав преимущественно крупные международные компании.

Площади (около 5000 кв. м) освободились, когда в связи с расширением в расположенный неподалеку новый 101 Tоwer перебралась компания Samsung. «Евразия» просто не смогла предоставить запрашиваемые площади. Но новые арендаторы не заставили себя ждать – сегодня незанятыми осталось около 1000 кв. м.

БЦ Horizon Park



Фото nhps.com.ua

Адрес: ул. Амосова, 12А

Класс: А-В

Год ввода: 1 очередь – 2009 г., 2 – 2010 г.

Арендная площадь: 34 000 кв. м

Вакантных площадей: минимально

Базовая арендная ставка (запрашиваемая): $25/кв. м

Девелопер и собственник / управляющая компания: ISA Prime Development / собственное управление

Ключевые арендаторы: Astelit, Ciklum, Pfizer, MSD, IBM, Platinum Bank, Ferrero, 3M, Quintiles, ACC

Девелопером Horizon Park была компания ISA Prime Development предпринимателя Александра Башенко. Расположено здание не в самом центральном и удобном с точки зрения трансфера месте. Из-за этого некоторые специалисты относят его к классу «В», хотя по техническим спецификациям он полностью соответствует более высокому классу.

По словам Харгрива из DTZ, в этом бизнес-центре акцент сделан на эффективные планировки помещений: во внимание принимаются в первую очередь потребности работника, а не топ-менеджмента, – подход, который особенно ценится арендаторами – иностранными компаниями. Этот проект был реализован в два этапа в начале финансового кризиса и успешно сдан в аренду широкому кругу международных компаний, работающих в различных секторах рынка: фармацевтическом, IT, телекоммуникационном, финансовом и других. Подход владельцев здания к операционной деятельности бизнес-центра способствовал высокому проценту его заполняемости.

Со времени открытия помещения здесь занимает Американская торговая палата, которая искала себе офис с конца 2008 г. АСС ориентировалась на офис западного типа, с просторными помещениями для заседаний.

При выборе сыграло роль и то, что владельцы бизнес-центра сами являются членами Палаты. Для организации было важно, чтобы арендодатель придерживался своих обязательств, не менял правил игры и содержал офисное здание и его инфраструктуру в надлежащем состоянии. «Свежепостроенное здание соответствовало нашим требованиям, – говорит президент Американской торговой палаты Хорхе Зукоски. – Бизнес-центр имеет отличную инфраструктуру. Доступен бесплатный автобусный трансфер от станций метро».
Зукоски отмечает качество строительства и отделочных работ, наличие систем безопасности мирового класса и открытые планировки этажей с большим количеством естественного света. «Все сомнения исчезли, когда мы поднялись на 15-й этаж и впервые увидели панораму Киева, которая открывается из окон офиса», – вспоминает президент АСС.

БЦ «Ренессанс»



Фото ed-group.com.ua

Адрес: ул. Воровского, 24

Класс: В

Год ввода: 2006 г.

Арендная площадь: 14 490 кв. м

Вакантных площадей: 600 кв. м

Базовая арендная ставка (запрашиваемая): $30/кв. м

Девелопер и собственник / управляющая компания: «НЕСТ» / собственное управление

Ключевые арендаторы: Publicity Group, Baker & Mckenzie, Посольство Кипра, ВТБ Банк

Бизнес-центр «Ренессанс», девелопером которого выступила компания «НЕСТ», расположен в красивом реконструированном здании XIX века в историческом центре города, на одной из наиболее престижных улиц. В ходе реконструкции полностью обновили инженерные сети, провели капремонт всех помещений. Здесь высокие потолки, большие окна.

Офисы в «Ренессансе» арендуют как крупные международные, так и отечественные и российские компании. Часть площадей разделена на небольшие коридоры, что не вполне удобно для аренды крупных площадок – предпочтение отдается небольшими фирмам. Ставки здесь несколько выше среднерыночных для офисного здания класса «В». Это подтверждают и актуальные объявления, которые предлагают арендовать офис площадью 250 или 400 кв. м по цене $36 за кв. м с НДС. Тем не менее, этот бизнес-центр продолжает интересовать потенциальных арендаторов.

Сергей Пионтковский, партнер компании Baker & McKenzie, отмечает, что «Ренессанс» привлекателен удобным месторасположением, хорошей инфраструктурой, а также отличным соотношением цены и качества услуг: тут и неплохой ресторан на первом этаже, и просторный внутренний двор, и большой паркинг, и даже роскошная парадная лестница – барокко все-таки.

БЦ Eleven



Фото eleven.kiev.ua

Адрес: ул. Соломенская, 11

Класс: B

Год ввода: 1 очередь – 2010 г., 2 очередь – 2012 г.

Арендная площадь: 9 270 и 3 680 кв. м

Вакантных площадей: минимально

Базовая арендная ставка (запрашиваемая): $22-25/кв. м

Девелопер и собственник / управляющая компания: «Центр-Инвест» / CBRE

Ключевые арендаторы: «ТНК-ВР», Pernod Ricard, «Никомед» (1 очередь), «УкрФинансы» (2 очередь)

Бизнес-центр Eleven, по словам специалистов, немного уступает остальным лидерам по уровню прибыльности – это все-таки объект класса «В», находящийся вдали от центра. По этой причине здесь не будут размещаться сервисные компании, такие как, например, Deloitte в здании на Жилянской.

Тем не менее, обе очереди бизнес-центра БЦ Eleven успешно сданы. Якорный арендатор первой очереди – компания «ТНК-ВР» – заняла 60% здания.

Вторая очередь бизнес-центра, меньшей площади, введена в эксплуатацию только в 2012 г., но уже пришлась по вкусу потенциальным арендаторам. Сейчас практически все помещение занимает компания «УкрФинанс», которая часть площадей планирует сдавать в субаренду.

По словам Юрия Бакатина, руководителя компании «Центр-Инвест», кампания по привлечению арендаторов во вторую очередь офисного центра стартовала еще на этапе его строительства, и спрос превысил предложение. Сыграла роль и возможность оценить реальный уровень обслуживания на примере 1 очереди.

Актив, по информации участников рынка, принадлежит донецкой компании, приближенной к Юрию Бойко.




15.11.2012

| Страница 1 || Страница 2 || Страница 3 || Страница 4 || Страница 5 || Страница 6 || Страница 7 || Страница 8 || Страница 9 || Страница 10 || Страница 11 || Страница 12 || Страница 13 || Страница 14 || Страница 15 || Страница 16 || Страница 17 || Страница 18 || Страница 19 || Страница 20 || Страница 21 || Страница 22 || Страница 23 || Страница 24 || Страница 25 || Страница 26 || Страница 27 || Страница 28 || Страница 29 || Страница 30 || Страница 31 || Страница 32 || Страница 33 || Страница 34 || Страница 35 || Страница 36 || Страница 37 || Страница 38 || Страница 39 || Страница 40 || Страница 41 || Страница 42 || Страница 43 || Страница 44 || Страница 45 || Страница 46 || Страница 47 || Страница 48 || Страница 49 || Страница 50 || Страница 51 || Страница 52 || Страница 53 || Страница 54 || Страница 55 || Страница 56 || Страница 57 || Страница 58 || Страница 59 || Страница 60 || Страница 61 || Страница 62 || Страница 63 || Страница 64 || Страница 65 || Страница 66 || Страница 67 || Страница 68 || Страница 69 || Страница 70 || Страница 71 || Страница 72 || Страница 73 || Страница 74 || Страница 75 || Страница 76 || Страница 77 || Страница 78 || Страница 79 |
Fatal error: Call to a member function return_links() on a non-object in /home/modnay00/genichesk.org/www/news.php on line 298