Инвестиции по-испански: как сделать выгодное вложение в покупку доходной недвижимости
По данным Конференции ООН по торговле и развитию, изложенным в докладе World Investment Report 2013, Испания входит в топ-15 стран мира, в экономику которых было вложено больше всего средств. В 2012 году их объем составил 28 млрд долл. — больше, чем в Индии, Франции или Индонезии.
Есть несколько причин, по которым вкладывать средства в недвижимость Испании выгодно:
Испания — торговый коридор, соединяющий Европу с Северной Африкой и Южной Америкой;
несмотря на кризис, экономика Испании является 5-й по величине в Европейском союзе и 14-й в мире (в 2012 году ВВП составил 1,05 млрд евро);
имеется стабильная и тщательно разработанная законодательная база;
хорошо развита инфраструктура транспорта и туризма;
оживленные рынки гостиничной и арендной недвижимости (в 2012 году Испанию посетили более 57,7 млн человек);
цены на все типы недвижимости (жилую, коммерческую, гостиничную) опустились до самого низкого уровня за последние годы (сейчас можно совершить выгодную покупку и ждать, пока цены начнут расти);
цены продаж падают быстрее, чем арендные ставки, поэтому инвестициям благоприятствует растущая доходность.
Коммерческие объекты в крупных городах
В целом, наиболее выгодными для инвестиций являются крупные транспортные узлы: портовые города, города с международными аэропортами и населенные пункты, расположенные на пересечении оживленных магистралей. Эксперты MP Dunne Properties, Mas-Spain Luxury Properties и Spanishabitat сходятся во мнении, что для покупки доходных объектов лучше всего выбирать Мадрид и Барселону.
Мадрид — главный деловой и финансовый центр Испании. Наибольшим спросом пользуются офисы: в 2012 году в этот сегмент было вложено более 70 % всех инвестиций. Для покупки офисов лучше всего подходят Пасео-де-ла-Кастельяна и Пасео-де-Реколетос (деловой центр города), Ла-Моралеха, Лас-Розас, проспект Бургос и окрестности площади Наций. Доходность офисов — 5,9 % (Savills, IV квартал 2012), средняя стоимость аренды в центре — 288 евро/м² в год. Торговые объекты стоит покупать на «Золотой миле» (улицы Серрано и Хосе Ортеги-и-Гассета), а также на улицах Гран-Виа и Пресьядос, расположенных в центре, где много иностранных туристов. Главный промышленный район — Кослада. Он находится на востоке Мадрида, рядом с международным аэропортом.
Лучшие места для покупки офисов в Барселоне — проспект Диагональ, площадь Европы, район 22@ и Пассеч-де-Грасиа. Они расположены в центре. Доходность офисов — 6 % (Savills, IV квартал 2012), средняя стоимость аренды в центре — 216 евро/м² в год. Пассеч-де-Грасиа — еще и главная торговая улица города. Для покупки промышленных объектов лучше всего подходят пригороды Барселоны — Виладеканс, Гава, Кастельбисбаль и Руби.
Лучшие университетские города — Барселона, Мадрид, Севилья, Саламанка, Сантьяго-де-Компостелла, Вальядолид, Валенсия и Гранада. Именно там стоит приобретать студенческую недвижимость для сдачи в аренду. Комнаты в частных общежитиях сдаются в среднем за 950 евро в месяц (Savills).
Курортную недвижимость для сдачи в аренду выгоднее всего покупать в самых посещаемых городах Испании. Кроме Мадрида и Барселоны к ним относятся Кордова, Валенсия, Пальма-де-Майорка, Марбелья, Севилья, Гранада, Сеговия и Бильбао.
«Хорошим вариантом станут апартаменты в комплексах класса люкс недалеко от моря и культурно-бытовой инфраструктуры Марбельи и Пуэрто-Бануса. Также выгодно приобретать виллы с бассейном и садом, которые пользуются большим спросом и сдаются по высоким ценам, особенно летом»,— говорит Мэри Данн, управляющий директор MP Dunne Properties.
Доходность: от 4 % годовых
Ставки доходности коммерческой недвижимости в Испании выше, чем в среднем по Европе. Магазины на центральных улицах приносят около 5,5 % годовых, офисы — 6 %, торговые центры — 6,8 %, парки розничной торговли — 7,5 %, студенческое жилье — 8 %, промышленно-складские комплексы — 8,2 % (данные Savills, IV квартал 2012).
«Доходность коммерческой недвижимости зависит от местоположения и цены покупки. В настоящее время приблизительная рентабельность — 5–7 %, при перепродаже через пять или семь лет — 15 % годовых. Но есть случаи, когда рентабельность может подняться и до 10 %, доход от перепродажи — до 25 %. Это имеет место при покупке коммерческих помещений и целых зданий»,— говорит Эстебан Батье, президент Mas-Spain Luxury Properties и исполнительный директор Spanishabitat.
Доходность недвижимости в Испании, %
данные Global Property Guide, Savills
Промышленно-складские объекты - 8,2
Студенческое жилье - 8,0
Парки розничной торговли - 7,5
Торговые центры - 6,8
Офисы - 6,0
Магазины на центральных улицах - 5,5
Жилье - 3,9
Сейчас перепродажа недвижимости в Испании не принесет прибыли, поскольку пока продолжается рецессия, на рост цен надеяться не стоит. Покупка доходных объектов — это долгосрочное вложение, поэтому, как считает Эстебан Батье, следует подождать минимум 3–5 лет, прежде чем выставлять недвижимость на продажу.
«Цены сегодня практически вполовину меньше, чем 10 лет назад. Объекты в новых жилых комплексах Марбельи предлагаются по более низкой, чем стоимость их строительства. Соответственно, приобретая сегодня такой объект, можно без сомнения рассчитывать на прибыль в будущем, так как его цена будет только увеличиваться»,— говорит Мэри Данн.
При покупке коммерческой и жилой недвижимости для инвестиций особое внимание следует обращать на местоположение объекта.
«В лучших районах недвижимость не теряет в цене, и количество доступных объектов меньше. Стоит приобретать объекты в качественных жилых комплексах, с хорошей административной структурой и обслуживанием»,— говорит Мэри Данн.
Глава MP Dunne Properties не рекомендует приобретать для инвестиций апартаменты в огромных комплексах из сотен однотипных квартир, которые зачастую продаются банками. Большинство таких объектов пустуют годами, поскольку в окрестностях не развита инфраструктура.
«Еще один важный аспект — это цена. Чтобы впоследствии извлечь выгоду, необходимо приобрести недвижимость по относительно низкой цене по сравнению с другими предложениями в данном районе»,— говорит Мэри Данн.
Юлия Кожевникова
10.09.2013
| Страница 1 || Страница 2 || Страница 3 || Страница 4 || Страница 5 || Страница 6 || Страница 7 || Страница 8 || Страница 9 || Страница 10 || Страница 11 || Страница 12 || Страница 13 || Страница 14 || Страница 15 || Страница 16 || Страница 17 || Страница 18 || Страница 19 || Страница 20 || Страница 21 || Страница 22 || Страница 23 || Страница 24 || Страница 25 || Страница 26 || Страница 27 || Страница 28 || Страница 29 || Страница 30 || Страница 31 || Страница 32 || Страница 33 || Страница 34 || Страница 35 || Страница 36 || Страница 37 || Страница 38 || Страница 39 || Страница 40 || Страница 41 || Страница 42 || Страница 43 || Страница 44 || Страница 45 || Страница 46 || Страница 47 || Страница 48 || Страница 49 || Страница 50 || Страница 51 || Страница 52 || Страница 53 || Страница 54 || Страница 55 || Страница 56 || Страница 57 || Страница 58 || Страница 59 || Страница 60 || Страница 61 || Страница 62 || Страница 63 || Страница 64 || Страница 65 || Страница 66 || Страница 67 || Страница 68 || Страница 69 || Страница 70 || Страница 71 || Страница 72 || Страница 73 || Страница 74 || Страница 75 || Страница 76 || Страница 77 || Страница 78 || Страница 79 |
Fatal error: Call to a member function return_links() on a non-object in /home/modnay00/genichesk.org/www/news.php on line 298
| |