Инвестиции в недвижимость Дубая для сдачи в аренду: что приносит стабильный доход
Дубай — административный центр одноимённого эмирата, крупнейший город ОАЭ, а также инвестиционная столица Ближнего Востока. Местный рынок недвижимости, растущий за счёт крупномасштабных и амбициозных проектов, привлекает покупателей из Индии, Саудовской Аравии, Иордании, России, Казахстана и Великобритании. По данным Земельного департамента Дубая (DLD), только за I квартал 2013 суммарный объём сделок с недвижимостью на местном рынке составил свыше 11,9 млрд долларов (44 млрд дирхамов), что на 63 % больше показателя за аналогичный период 2012. В среднем в Дубае заключаются 32 сделки в час.
Согласно данным Reidin.Com, в I квартале 2013 виллы и квартиры в Дубае в годовом исчислении подорожали на 17 и 18 % соответственно. А по информации Jones Lang LaSalle, стоимость аренды за этот же период выросла на 10 %. При этом ставки по виллам уже превысили уровень января 2009, а показатель по квартирам пока отстаёт от докризисного на 26 %, что говорит о хороших перспективах дальнейшего роста. Сейчас в Дубае выгодна как пассивная инвестиционная стратегия, так и схема buy-to-let.
Рынок аренды жилья стремительно развивается благодаря притоку иностранцев
В Дубае проживают свыше 2 млн человек. Почти 70 % населения — выходцы из Индии, Пакистана, Филиппин, США и других стран. Большинство приезжих и местных жителей не могут позволить себе покупку собственной квартиры. Риелторы из агентства недвижимости Better Homes провели опрос среди 1,4 тыс. жителей города и выяснили, что 88 % респондентов снимают недвижимость. Такая ситуация благотворно сказывается на рынке аренды Дубая. Ставки растут повсеместно: в элитных районах Даунтаун, Дубай-Марина, Пальма-Джумейра, а также в более бюджетных Джумейра-Лейк-Тауэрс и Дискавери-Гарденс.
По словам экспертов, выгоднее всего инвестировать в рынок массового жилья, которое обеспечивает хороший рентный доход по отношению к капитальной стоимости. «Годовой чистый доход от сдачи в долгосрочную аренду (за вычетом расходов на обслуживание) составляет в среднем 5–10 % от стоимости объекта»,— говорит Екатерина Богданова, консультант агентства недвижимости IMEX.
«Минимальные предложения по инвестиционным жилым проектам Дубая начинаются от 150 тыс. долларов»,— говорит Элина Мюллер, консультант по недвижимости компании Star Luxury Properties. Так, в новом районе Джумейра-Лейк-Тауэрс (JLT) инвесторы могут найти студии площадью 40 м² по цене до 164 тыс. долларов. Год аренды такого жилья обойдётся в среднем 12–15 тыс. долларов. За вычетом расходов на обслуживание (около 1,9 тыс. долларов) годовой рентный доход составит 7–8 % от стоимости объекта.
Также инвесторам, работающим в бюджетном сегменте, стоит обратить внимание на район Дискавери-Гарденс, отстроенный компанией Nakheel, на счету которой архипелаг искусственных островов The World и другие крупномасштабные проекты в Дубае. Квартира площадью 86 м² с одной спальней в Дискавери-Гарденс стоит 150 тыс. долларов. Годовая аренда составит свыше 14 тыс. долларов, расходы на содержание — 3,8 тыс. долларов. Таким образом, собственник может рассчитывать на доход в 7 % годовых.
Еще один выгодный формат для инвестиций — апарт-отели. В 2012 Дубай принял свыше 10 млн отдыхающих и число гостей города растет с каждым годом. Приезжие часто останавливаются не в гостиницах, а в обслуживаемых апартаментах. Так, в феврале 2013 апарт-отели были заполнены на 88 %.
«Среди инвесторов также популярны апартаменты в прибрежных комплексах, где часто останавливаются иностранцы. Доход от краткосрочной сдачи в аренду такой недвижимости может достигать 0,4 % в неделю»,— отмечает Екатерина Богданова.
Гости города предпочитают селиться в комплексах на побережье
«Жильё такого формата в отелях близ небоскрёба "Бурдж-Халифа" приносит доход в среднем на уровне 8 % в год»,— говорит Филип Вулер, директор дубайского офиса компании SRT Global, которая занимается исследованиями гостиничного бизнеса. «Обслуживаемые апартаменты премиального класса в отелях с мировыми именами могут давать до 20 % в год»,— говорит Рональд Хинчи, руководитель компании Cluttons в Дубае.
Преимущество апарт-отелей состоит в том, что их можно сдавать в аренду на любой срок. При этом владелец всегда может сам воспользоваться апартаментами для отдыха или длительного проживания, предварительно оповестив об этом управляющую компанию»,— отмечает Элина Мюллер.
Квартира площадью 100 м² с одной спальней в комплексе Shoreline Apartments, возведённом в популярном у русских районе Пальма-Джумейра, стóит до 550 тыс. евро. Год проживания в ней обойдётся арендатору в 27–35 тыс. долларов. Поэтому собственник может рассчитывать на 5 % годовых. Аналогичные апартаменты (120 м²) класса «люкс» на Пальмовых островах тоже будут приносит инвестору около 5 % в год. Однако сумма инвестиций увеличится до 685 тыс. долларов.
Офисный рынок: самые доходные объекты находятся в районе DIFC
В Дубае наибольшей популярностью пользуются элитные офисы в активно развивающихся районах Бизнес-Бэй (BB), Дубайский международный финансовый центр (DIFC), Дубай-Уорлд-Сентрал (DWC) и Дубай-Инвестмент-Парк (DIP), в то время как из старых зданий наблюдается отток арендаторов. Движущая сила рынка — крупные международные корпорации, пришедшие в Дубай уже давно, а вот доля новых клиентов незначительна.
За I квартал 2013 арендные ставки в первоклассных офисных зданиях в среднем выросли на 10 %. Максимальная ставка в Центральном деловом районе (CBD) осталась на прежнем уровне: дороже всего обходится аренда офиса в DIFC — 645 долларов/м². За пределами CBD максимальный тариф вырос на 4 % и теперь составляет 460 долларов/м².
DIFC — самый престижный офисный центр в Дубае
По данным агентства недвижимости RichVille, наибольший нетто доход от аренды обеспечивают офисы в DIFC — почти 9 % в год. Рентабельны инвестиции в бизнес-центры в районе Джумейра-Лейк-Тауэрс (JLT): здесь можно получать около 7 %. Покупка бюро площадью 500 м² в районе DIFC обойдётся в 2,6 млн долларов (5,27 тыс. долларов/м²). В JLT аналогичную недвижимость можно купить за 834 тыс. долларов (1,66 тыс. долларов/м²).
В Дубае около 60 % офисных зданий, все помещения в которых занимает один арендатор. На долю частично арендуемых зданий (обычно поэтажно) приходится 40 % бизнес-площадей Дубая.
Покупая офис для сдачи в аренду, следует обратить внимание на его площадь. По данным Knight Frank, 41 % компании выбирают помещения от 100 до 500 м². Примерно 34 % занимают офисы до 100 м². И только 25 % клиентов требуются более просторные помещения — свыше 500 м².
Такая избирательность объясняется стремлением компаний эффективно использовать полезные площади: на одного работника отводится 7–8 м². В Дубае офисы часто не отвечают этим критериям. И лучший вариант, который можно отыскать,— 9–10 м² на человека.
В I квартале 2013 уровень свободных площадей остался без изменений — 31 %, так как объём поглощения был примерно равен объёму введённых в эксплуатацию офисов. По данным компании Jones Lang LaSalle, в I квартале 2013 фонд офисной недвижимости Дубая пополнился на 145 тыс. м² и достиг 7 млн м² площадей. Ожидается, что темпы расширения мо
05.08.2013
| Страница 1 || Страница 2 || Страница 3 || Страница 4 || Страница 5 || Страница 6 || Страница 7 || Страница 8 || Страница 9 || Страница 10 || Страница 11 || Страница 12 || Страница 13 || Страница 14 || Страница 15 || Страница 16 || Страница 17 || Страница 18 || Страница 19 || Страница 20 || Страница 21 || Страница 22 || Страница 23 || Страница 24 || Страница 25 || Страница 26 || Страница 27 || Страница 28 || Страница 29 || Страница 30 || Страница 31 || Страница 32 || Страница 33 || Страница 34 || Страница 35 || Страница 36 || Страница 37 || Страница 38 || Страница 39 || Страница 40 || Страница 41 || Страница 42 || Страница 43 || Страница 44 || Страница 45 || Страница 46 || Страница 47 || Страница 48 || Страница 49 || Страница 50 || Страница 51 || Страница 52 || Страница 53 || Страница 54 || Страница 55 || Страница 56 || Страница 57 || Страница 58 || Страница 59 || Страница 60 || Страница 61 || Страница 62 || Страница 63 || Страница 64 || Страница 65 || Страница 66 || Страница 67 || Страница 68 || Страница 69 || Страница 70 || Страница 71 || Страница 72 || Страница 73 || Страница 74 || Страница 75 || Страница 76 || Страница 77 || Страница 78 || Страница 79 |
Fatal error: Call to a member function return_links() on a non-object in /home/modnay00/genichesk.org/www/news.php on line 298
| |