Недвижимость: почем самые дешевые квартиры
Цены на однокомнатные квартиры на "вторичке" снижаются, несмотря на высокую востребованность такого жилья широким кругом покупателей. А вот выбор у них невелик: такая недвижимость продается в неликвидном состоянии, а инвестиции в ремонт "малометражки" подчас достигают половины стоимости объекта.
Что происходит сегодня на вторичном рынке однокомнатных квартир, выяснили "Деньги".
"Осенью я подыскивала дешевую квартиру в Киеве для дочери, хотелось приобрести однокомнатную, но не "гостинку", и чтобы расположение устраивало - рядом с метро Дарница. И вот что выяснилось. Квартир недорогих много, но их состояние удручает, на ремонт такого жилья уйдет не одна тысяча долларов", - рассказывает киевлянка Анастасия Горенко. По ее словам, после двух десятков просмотров было решено приобрести за 52 тыс. долл. "единичку" в районе метро Черниговская, где находятся дома более новой постройки.
Увы, несмотря на большое количество предложений, ликвидных дешевых квартир на рынке очень мало. И хотя спрос на бюджетные "единички" остается высоким, большинство покупателей не готовы въезжать в "бомбоубежище" на пятом этаже "хрущевки" с протекающей крышей и ветхой сантехникой. Итог? Маленькие старые квартиры дешевеют. В среднем за прошлый год в Киеве и городах-миллионниках квадратный метр однокомнатных подешевел на 7-15%.
"Сегодня это жилье наиболее подвержено рыночным колебаниям в сторону снижения стоимости, поскольку покупатели становятся все более придирчивыми и требовательными как к качеству жизни, так и к ликвидности своих капиталовложений", - отмечает Ирина Луханина, генеральный директор АН "Благовест". Что происходит сегодня на вторичном рынке однокомнатных квартир, выяснили "Деньги".
Киевские метражи
По данным agent.ua, в Киеве квадратный метр однокомнатных квартир с февраля 2012 года по февраль 2013 года подешевел на 17% (до 1786 долл.). Повального падения цен на рынке, конечно, не произошло. Как и прежде, владельцы, выставляя квартиру на продажу, "прощупывают" спрос, устанавливая завышенную цену. И лишь после тщетных попыток продать квартиру в течение пяти-шести месяцев хозяева готовы снижать цену: при начальной стоимости 48 тыс. долл. в итоге "гостинка" может быть продана за 41 тыс. долл., а иногда и за 38 тысяч - все зависит от реальной заинтересованности покупателей и готовности квартировладельцев идти на торг. Обычно желающие избавиться от своей квартиры хозяева готовы "скинуть" не меньше 5-10%.
Минимальная стоимость "гостинок" и однокомнатных "хрущевок" в столице - 35-38 тыс. долл. Хотя в основном такие квартиры оцениваются на уровне 40-46 тыс. долл. "Бюджетными по стоимости жилья эконом-класса являются массив Нивки, Лесной массив, а также все отдаленные от метро массивы - ДВРЗ, Воскресенка, Южная Борщаговка", - отмечает Ирина Луханина.
"Деньги" отыскали в продаже несколько гостинок, которые показались нам самыми дешевыми. Среди них "гостинка" на улице Братиславской (Лесной массив). При общей площади 22 кв. м цена этой квартиры - 36 тыс. долл. Также на Борщаговке продается "гостинка" площадью 31 кв. м по цене 38 тыс. долл. Несомненно, это жилье потребует от покупателя немалых инвестиций - обычно самые дешевые квартиры продаются в запущенном и неподготовленном к проживанию виде. Затраты на замену коммуникаций, прокладку электросети и скромный косметический ремонт "потянут" около 7-10 тыс. долл. Поэтому-то "малометражки" с ремонтом продают обычно на 8-12 тыс. долл. дороже, чем обветшалое жилье.
Дешевые "хрущевки" и "гостинки" можно отыскать также на Березняках, в районе ДВРЗ и вблизи Ленинградской площади - их цена находится в пределах 41-45 тыс. долл. за квартиру площадью 27-30 кв. м. Конечно, маленькие дешевые однокомнатные подойдут для так называемой стартовой квартиры - проживания холостяка или семейной пары до того, как будет найдена возможность купить жилплощадь попросторнее. С другой стороны, инвестировать в киевскую "малометражку" с целью дальнейшей сдачи в аренду также имеет смысл - спрос со стороны арендаторов растет, и арендные ставки также постепенно повышаются.
Впрочем, тут есть небольшая хитрость: чтобы достичь быстрой окупаемости инвестиций, необходимо подобрать недорогой объект вблизи метро. И лучше, если это будет не "гостинка" - такую квартиру сдать дороже, чем за 2,6-2,8 тыс. грн./мес., очень сложно. Поэтому лучше для инвестиционных целей выбирать "хрущевку" - например, в пятиэтажном доме в районе м. Нивки, Святошин, Дорогожичи, Дарница или Черниговской. Хорошая транспортная развязка, неплохая инфраструктура и непосредственная близость к метро обеспечат спрос со стороны арендаторов, и затраты на покупку квартиры доходы от аренды покроют за 8-9 лет. Долго? По сравнению с другими крупными городами, это еще очень хороший показатель.
Цены на "малометражки" в Киеве в 2013 году будут продолжать снижение, основное удешевление таких объектов будет происходить на этапе торга: заинтересованным покупателям владельцы уступят минимум 6-12% изначально озвученной стоимости.
Региональные "единички"
В городах-миллионниках за прошлый год "малометражки" подешевели на 10-18%. Существенно упали цены в Днепропетровске, где сегодня квадратный метр в однокомнатных в среднем стоит 885 долл. Самые недорогие "гостинки" - в Самарском и Индустриальном районах города, где приобрести квартиру площадью 22 кв. м можно за 16-18 тыс. долл. Правда, таких объектов мало. Гораздо больше в продаже однокомнатных общей площадью 30 кв. м, их цена - 20-23 тыс. долл.
В Донецке квартиры стоят существенно дороже, чем в городе на Днепре. Дешевые "хрущевки" и "гостинки" можно найти в Петровском, Пролетарском и Ленинском районах по цене 20-25 тыс. долл. (при площади 20-30 кв. м). Высокий спрос на жилье из-за большого притока мигрантов со всех уголков Восточной Украины удерживает цены, однако за прошлый год стоимость "квадрата" в "единичках" Донецка все же упала на 11%.
В Одессе традиционно самые дешевые метры - в коммунальных квартирах. Удивлены? Да, "коммуны" еще существуют и даже продаются - за 16-20 тыс. долл. (при жилой площади - 17-20 кв. м). За 24-26 тыс. долл. в Суворовском районе предлагаются "гостинки", а вот однокомнатная "хрущевка" в городе у моря стоит 32-34 тыс. долл. Вообще старый фонд в Одессе не в почете - здесь вовсю развивается строительство жилья, сплошь и рядом одесситам предлагают "бросовые" цены на новенькие "квадраты". В солнечном городе сотни предложений квартир на продажу.
А вот в старинном Львове явный дефицит метров: количество предложений очень ограничено. Приобрести "гостинку" или "хрущевку" в Шевченковском или Лычаковском районах Львова можно за 34-42 тыс. долл.
Харьков - единственный из городов-миллионников, где растущий спрос на метры спровоцировал прошлогодний рост стоимости однокомнатных квартир. В итоге средняя цена "квадрата" выросла на 4%. Приобрести "малометражку" в Коминтерновском, Дзержинском или Червонозаводском районах можно за 28-36 тыс. долл.
Целесообразность инвестирования в покупку квартиры в городах-миллионниках сомнительна. Лидеры по уровню окупаемости вложенных в жилье инвестиций -"единички" Киева и Донецка. Остальные города проигрывают этим центрам, поскольку арендные ставки слишком малы - в среднем 1,1-1,5 тыс. грн. в месяц.
В течение 2013 года маленькие бюджетные квартиры в городах-миллионниках, скорее всего, подешевеют на 5-10%. Причина проста: низкая ликвидность таких объектов в сочетании с конкуренцией со стороны растущих, как грибы, новостроек.
Законный вопрос
Покупка квартиры на вторичном рынке - это всегда покупка определенной истории, и далеко не всегда истории положительной. "Деньги" предупреждают: покупатель должен тщательно изучить все документы (на квартиру и от продавца) перед заключением сделки, чтобы в будущем избежать оспаривания ее законности со стороны внезапно возникших "правообладателей".
"Прежде всего, покупателю необходимо изучить правоустанавливающие документы продавца на квартиру (оригинал договора купли-продажи, дарения, ренты, пожизненного содержания, свидетельства о праве собственности, свидетельства о праве на наследство). Квартира не должна находиться в ипотеке, под арестом и запретом отчуждения и пользования, что подтверждается извлечением из государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество, который начал функционировать с 1 января 2013 года, а также извлечениями из ранее существовавших реестров, которые в настоящее время продолжают функционировать", - напоминает юрист АК "Коннов и Созановский" Леонид Горшенин.
Важно учесть и техническое состояние квартиры. "Покупателям недвижимости стоит инициировать проведение технической инвентаризации, так как купленное имущество могло подвергаться кардинальным перепланировкам, что в отдельных случаях может нести угрозу жизни и здоровью людей. Инвентаризацией недвижимого имущества по-прежнему продолжает заниматься БТИ", - отмечает Максим Лебедев, старший юрист ЮФ "Гвоздий и Оберкович". По его мнению, помимо проверки документов на квартиру, не лишним будет тщательно проверить документы самого продавца - прежде всего, паспорта и его подлинности.
"В случае отсутствия самого владельца стоит все же настаивать на знакомстве с ним и не доверять даже подлинным доверенностям на представителей. На практике очень часто выясняется, что владельца нет в живых либо он является невменяемым, недееспособным или ограниченно дееспособным. В случае обнаружения последнего стоит без всяких сомнений отказаться от сделки", - предупреждает Максим Лебедев. И последний штрих всесторонней проверки "юридической чистоты" объекта - изучение зарегистрированных в квартире лиц. Кроме изучения предоставленной продавцом справки о снятии с регистрационного учета всех ранее проживавших в квартире, до подписания договора купли-продажи лучше дополнительно обратиться в паспортный стол для получения достоверной информации о лицах, которые ранее были прописаны, - могут всплыть, например, истории об осужденных и выписанных домочадцах.
Как менялась цена однокомнатных в столице*
* Данные mirkvartir.ua, долл. за кв. м.
Как изменилась цена метра в однокомнатных?*
* С февраля 2012 по февраль 2013, данные agent.ua.
** С января 2012 по январь 2013.
Как скоро окупятся инвестиции при сдаче квартиры в аренду?*
* По данным открытых источник
18.03.2013
| Страница 1 || Страница 2 || Страница 3 || Страница 4 || Страница 5 || Страница 6 || Страница 7 || Страница 8 || Страница 9 || Страница 10 || Страница 11 || Страница 12 || Страница 13 || Страница 14 || Страница 15 || Страница 16 || Страница 17 || Страница 18 || Страница 19 || Страница 20 || Страница 21 || Страница 22 || Страница 23 || Страница 24 || Страница 25 || Страница 26 || Страница 27 || Страница 28 || Страница 29 || Страница 30 || Страница 31 || Страница 32 || Страница 33 || Страница 34 || Страница 35 || Страница 36 || Страница 37 || Страница 38 || Страница 39 || Страница 40 || Страница 41 || Страница 42 || Страница 43 || Страница 44 || Страница 45 || Страница 46 || Страница 47 || Страница 48 || Страница 49 || Страница 50 || Страница 51 || Страница 52 || Страница 53 || Страница 54 || Страница 55 || Страница 56 || Страница 57 || Страница 58 || Страница 59 || Страница 60 || Страница 61 || Страница 62 || Страница 63 || Страница 64 || Страница 65 || Страница 66 || Страница 67 || Страница 68 || Страница 69 || Страница 70 || Страница 71 || Страница 72 || Страница 73 || Страница 74 || Страница 75 || Страница 76 || Страница 77 || Страница 78 || Страница 79 |
Fatal error: Call to a member function return_links() on a non-object in /home/modnay00/genichesk.org/www/news.php on line 298
| |