Взяли высоту. Киев примерил на себя антураж делового центра страны
Киев возводит рекордное количество суперсовременных бизнес-центров. Нафаршированные высокими технологиями стеклянные высотки меняют лицо столицы и ее деловую жизнь, - пишет Максим Бироваш в № 33 журнала Корреспондент от 24 августа 2012 года.
У Дмитрия Ланового, генерального директора компании Три О, которая управляет строительством самого высокого в столице и стране бизнес-центра (БЦ) - 141-метрового Gulliver, - есть только несколько минут на общение с Корреспондентом. На первом этаже здания монтируют входные карусельные двери, а на этажах повыше штукатурят стены и тестируют скоростные лифты, и Лановому нужно успеть всех обежать, дать последние ценные указания, а затем мчаться на производственное совещание.
Около 500 строителей, которые находятся у него в подчинении, не знают отдыха ни в праздники, ни в выходные. Армия штукатуров, каменщиков, монтеров, сварщиков старается до конца года сдать главный объект делового центра Киева. Одновременно брокеры подыскивают арендаторов - тех, кто займет свежевыстроенные тысячи квадратов. “Сейчас мы работаем на полную мощность и по всем фронтам - от наладочных работ и тестирования до дизайнерского оформления офисов и переговоров об аренде”, - описывает рабочее напряжение Лановой.
Gulliver - это только один из 13 БЦ столицы, где сейчас кипит работа и которые девелоперы откроют до конца года. Всего строители запланировали сдать около 200 тыс. кв. м офисных площадей. Это практически вдвое превышает объемы докризисного 2008 года, а также составляет треть от всех офисов, построенных в Киеве.
Впрочем, перерезать красную ленточку на открытии БЦ - это меньше чем полдела. Олег Салмин, совладелец и гендиректор строительной компании XXI век, управляющей сетью торговых и деловых центров по всей стране, говорит, что впереди самый ответственный этап - заселение офисов арендаторами. Сегодня дело это хлопотное. В международной консалтинговой компании Colliers International отмечают: арендаторы нашлись только для 32 тыс. кв. м из тех 200 тыс., что будут сданы в нынешнем году.
Чтобы занятых офисов стало больше, арендаторам и владельцам БЦ придется идти на компромисс. “Девелоперы будут вынуждены предлагать специальные условия, особенно для крупных, якорных арендаторов бизнесцентров”, - говорит Салмин.
Аналитик консалтинговой компании SV Development Сергей Костецкий приводит пример подобного “якоря”. Представительство корпорации Samsung взяло в аренду 15 тыс. кв. м в новом офисном центре столицы - 101 Tower. Эксперты называют эту сделку крупнейшей на рынке офисной недвижимости Украины за всю его историю.
Центры вливания
Киев устанавливает национальный рекорд по темпам возведения деловых центров. Однако дело не в экономическом подъеме, а в том, что собственникам недостроев проще и экономнее довести работу до конца и ввести БЦ в эксплуатацию, нежели держать на своем балансе балласт, который ежемесячно требует огромных инвестиций в консервацию объекта, говорят девелоперы. Хотя до кризиса, когда и началось сооружение всех крупных БЦ, это было выгодным капиталовложением.
По словам Костецкого, сданные в эксплуатацию БЦ, в отличие от недостроев, компании могут зачислять к себе в активы, что повышает капитализацию бизнес-структуры и ее рейтинг в глазах потенциальных инвесторов.
“По сути, - говорит Костецкий, - бизнес-центры сейчас строят от безысходности: держать стройки “под паром” - дорогое удовольствие даже для крупных девелоперов”.
В то же время построить офисный центр в Украине гораздо проще, чем жилой дом, считают специалисты: для этого достаточно иметь участок 30 соток, тогда как для жилого комплекса такой площади мало.
Кроме того, сроки окупаемости проекта - около семи-восьми лет - вполне устраивают инвесторов БЦ. Главное иметь стартовый капитал. Именно поэтому ставки на развитие сети офисных центров в Украине всегда делали обладатели солидных капиталов.
Так, столичным комплексом, состоящим из торгово-офисного центра Мандарин-Плаза и одного из крупнейших в стране БЦ, Паруса, владеют российский предприниматель Вагиф Алиев и король отечественного химпрома Дмитрий Фирташ, обладающий активами в размере $ 2,3 млрд. По информации журнала Forbes, сдача в аренду торговых и офисных площадей приносит компаньонам около $ 40 млн ежегодно.
Самый богатый украинец, Ринат Ахметов, через свою компанию ЭСТА Холдинг управляет Леонардо, крупнейшим столичным БЦ, расположенным на углу улиц Владимирской и Богдана Хмельницкого. На аренде офисов миллиардер зарабатывает около $ 28 млн в год.
Новые БЦ оборудованы по последнему слову техники - как и подобает местам, где деньги будут делать деньги. Собственные электростанции, скоростные лифты, многоуровневые подземные паркинги и траволаторы - движущиеся дорожки. К примеру, в Gulliver на крыше одной башни разместится зимний сад, на верхних этажах другой башни - спортзал и бассейн, также планируется повсюду расположить огромные сенсорные экраны.
Отделка Gulliver также на высшем уровне: облицовочную плитку для него везут из Арабских Эмиратов, а мрамор - из Бразилии. “Мы хотим и в торговом и в офисном центре уйти на много лет вперед и тем отличаться от других бизнес- и торговых центров”, - говорит Лановой.
А пока в 101 Tower, выросший недалеко от железнодорожного вокзала, уже въезжают новоселы. Здесь их ждут новинки так называемого интеллектуального здания - функционирование комплекса контролируется с единого пульта, обеспечивающего и центральное кондиционирование, и бесперебойную связь. Здание оборудовано 14 грузо-пассажир скими демократичными лифтами, а также еще одним - так называемым vip.
Основными будущими обитателями офисов-гигантов застройщики считают IT- и фармацевтические компании, которые практически без потерь пережили кризис, а также крупные транснациональные корпорации, например Samsung.
Владимир Даниленко, аналитик К.А.Н. Девелопмент, управляющей 101 Tower, рассказывает, что, заполучив в арендаторы южнокорейского гиганта, его компания кроме финансовых дивидендов получила и рекламные бонусы. “То есть наш офис соответствует тем условиям защиты и безопасности, которых требуют такие корпорации, как Samsung, - говорит Даниленко, - а это подтверждение того, что мы стоим тех денег, которых просим”.
Экономвариант
Заработать на офисной недвижимости девелоперам сегодня нелегко, убеждены игроки рынка: в кризис бизнес-площади в украинской столице подешевели на 60% от своего пикового значения.
Радомир Цуркан, управляющий партнер украинского представительства международной консалтинговой компании CB Richard Ellis, уверяет, что нынешняя стратегия собственников выглядит приблизительно так: мы лучше сдадим быстрее, чем, возможно, дороже, но позже. “И правильно, ведь никто не вернет недополученный доход за время простоя”, - уверяет Цуркан.
Те же, кого рантье не могут удержать пусть в дешевеющих, но все еще дорогих БЦ, обживают новые метры за пределами делового сердца столицы. Александр Носаченко, управляющий директор Colliers International в Украине, знает немало съемщиков, которые до сих пор из-за высоких арендных ставок убегают за пределы делового кольца. По его информации, офисы вдали от центра готовы арендовать логистические центры, крупные дистрибьюторы и авиакомпании, представительства производственных компаний со штатом из нескольких сотен человек.
Тренд на отъезд из дорого центра на умеренную по расценкам окраину девелоперы уловили еще в далеком 2008-м. Из 13 БЦ, которые тогда они начали строить, только три находятся недалеко от Майдана Незалежности и Крещатика, все остальные - на расстоянии многих километров. Например, Horizon Park - бизнес-центр высшего, A-класса, но так как он находится вне делового центра города, аренда офиса здесь должна быть, как в классе B.
Экономия налицо: если в центре города (класс А) цена 1 кв. м достигает $ 42, то средняя стоимость аренды той же площади на границе делового района (классы В и С) - $ 25. При этом, по наблюдениям специалистов, охотнее всего арендаторы новых БЦ за пределами деловой зоны разбирают офисы площадью не менее 1 тыс. кв. м. В итоге, отмечают в Colliers International, компания с численностью персонала 100 человек, сменив офис в центре на квадратные метры на окраине, сэкономит около $ 10 тыс. в месяц.
Запасной выход
Альтернативой БЦ, которые даже после кризисной корректировки цен не по карману многим предпринимателям, становятся гибридные комплексы, сочетающие в себе жилые, торговые и офисные площади. Например, один из таких универсальных центров, MegaCity, в 2012 году откроется на левом берегу Днепра.
Как сообщила Корреспонденту маркетинг-директор компании-девелопера Укогруп Елена Коктюх, общая площадь его торговых, развлекательных и офисных помещений составляет 120 тыс. кв. м.
“Фактически это крупнейший объект такого типа в столице, и спрос на такие объекты очень возрос”, - уверена Коктюх. Причем главный плюс таких комплексов - сравнительно невысокая арендная ставка - от $ 15 до $ 30 за 1 кв. м, то есть меньше, чем в узкоспециализированных БЦ.
Заявлять такие цены девелоперам универсальных центров позволяет их быстрая окупаемость. По словам Коктюх, сначала продаются торговые площади, потом жилье, затем снимаются офисы, причем из-за цен почти без простоя.
Уже сейчас в MegaCity появился первый якорный арендатор - торговая сеть Велика кишеня. Также и в Gulliver есть торговый зал, который арендовала сеть Амстор - собственность Вадима Новинского, владельца Смарт-холдинга, в конце весны сменившего российское гражданство на украинское.
“Те компании, которые хотели переехать в офис классом ниже, уже это сделали, - рассказывает Алексей Говорун, зам генерального директора девелоперско-строительной компании ТММ. - Сейчас же арендаторы подписывают дополнительные соглашения, стремясь найти золотую середину в ценовой политике”.
Кто так строит
Несмотря на затишье деловой активности в Украине, строители в 2012 году выходят на рекорд по количеству возведенных бизнес-центров в Киеве.
Год - Общее число бизнес-площадей, тыс. кв. м / Ввод новых площадей, тыс. кв. м
2007 - 751 / 216
2008 - 916 / 164
2009 - 1.065 / 125
2010 - 1.137 / 71
2011 - 1.200 / 63
I полугодие 2012 - 1.340 / 141
Киев-сити
Украинская столица примеряет на себя роль делового центра Восточной Европы
Бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в I полугодии 2012 года
101 Tower, ул. Льва Толстого, 57. Размер площадей под аренду 49.600 кв. м. Стоимость аренды 40-50 $/кв. м. Класс А.
Premium Center, бул. Ивана Лепсе, 6. Размер площадей под аренду 36.000 кв. м. Стоимость аренды 20-30 $/кв. м. Класс В+.
Виктория Парк, пер. Ахтырский, 7. Размер площадей под аренду 18.000 кв. м. Стоимость аренды 22-25 $/кв. м. Класс В-.
Кристалл, Харьковское шоссе, 175-177. Размер площадей под аренду 9.600 кв. м. Стоимость аренды 20 $/кв. м. Класс В+.
Европа, Столичное шоссе, 101. Размер площадей под аренду 27.506 кв. м. Стоимость аренды 20 $/кв. м. Класс В.
Бизнес-центры, запланированные к вводу в эксплуатацию во II полугодии 2012 года
Метрополь, ул. Московская, 2. Размер площадей под аренду 47.600 кв. м
Торонто, ул. Антоновича, 79. Размер площадей под аренду 36.100 кв. м
Мега Сити, Харьковское шоссе, 19. Размер площадей под аренду 32.000 кв. м
Топаз, ул. Мельникова, 2-10. Размер площадей под аренду 21.600 кв. м
Gulliver, пл. Спортивная, 1. Размер площадей под аренду 70.000 кв. м
Данные Украинской торговой гильдии
05.09.2012
| Страница 1 || Страница 2 || Страница 3 || Страница 4 || Страница 5 || Страница 6 || Страница 7 || Страница 8 || Страница 9 || Страница 10 || Страница 11 || Страница 12 || Страница 13 || Страница 14 || Страница 15 || Страница 16 || Страница 17 || Страница 18 || Страница 19 || Страница 20 || Страница 21 || Страница 22 || Страница 23 || Страница 24 || Страница 25 || Страница 26 || Страница 27 || Страница 28 || Страница 29 || Страница 30 || Страница 31 || Страница 32 || Страница 33 || Страница 34 || Страница 35 || Страница 36 || Страница 37 || Страница 38 || Страница 39 || Страница 40 || Страница 41 || Страница 42 || Страница 43 || Страница 44 || Страница 45 || Страница 46 || Страница 47 || Страница 48 || Страница 49 || Страница 50 || Страница 51 || Страница 52 || Страница 53 || Страница 54 || Страница 55 || Страница 56 || Страница 57 || Страница 58 || Страница 59 || Страница 60 || Страница 61 || Страница 62 || Страница 63 || Страница 64 || Страница 65 || Страница 66 || Страница 67 || Страница 68 || Страница 69 || Страница 70 || Страница 71 || Страница 72 || Страница 73 || Страница 74 || Страница 75 || Страница 76 || Страница 77 || Страница 78 || Страница 79 |
Fatal error: Call to a member function return_links() on a non-object in /home/modnay00/genichesk.org/www/news.php on line 298
| |