За что и сколько мы платим при покупке недвижимости
И все-таки я плохой человек. Не могу перестать считать чужие деньги. Особенно если этих денег много, да еще и часть из них когда-то была моими. Это все про недвижимость.
Точнее про застройщиков - вот уж кто, похоже, отлично устроился. Судите сами: сегодня в Киеве средняя стоимость одного квадратного метра - более 1700 долларов на первичке, а на вторичном рынке вообще девятнадцать сотен. И цена эта продолжает расти. В конфедерации строителей Украины в 2013 году прогнозируют увеличение стоимости жилья в пределах 6-7 % - говорят, что таким образом рынок отреагирует на мировую конъюнктуру цен на строительные материалы и метал. Главный вопрос - за что мы платим деньги? Или лучше так: сколько на самом деле стоит недвижимость и как приобрести ее дешевле?
Вариант первый: инвестировать в недвижимость
То есть отдать деньги застройщику до того как дом будет построен. Если сделать это на стадии котлована, или вообще до начала строительных работ, то можно сэкономить до 30% стоимости.
К слову застройщику это даже выгодно – у него, как правило, все равно нет своих денег, а значит, их придется одалживать или у банка, или у покупателя.
Второе предпочтительнее: с таким кредитором можно не спешить. К слову, часть застройщиков имела неосторожность взять взаймы у банков доллары, и теперь вынуждена повышать цену квадратного метра из-за падения гривны. Так что "перекредитоваться" у покупателя вдвойне выгодно.
Теперь о рисках. Дом могут и не построить. К счастью последнее время подобных историй все меньше, но вот затягивают застройщики с вводом домов в эксплуатацию с завидной регулярностью. Или построят не то, что обещали: изменят площадь квартиры и планировку, или просто сделают свою работу плохо. Кстати, инвестиционный договор может предусматривать и увеличение стоимости объекта. В одностороннем порядке.
Так что положить деньги в банк на время строительства может быть выгоднее, чем отнести их строителям.
Вариант второй: акции, рассрочки и кредиты
Тут ситуация лучше, если застройщику резко понадобились живые деньги – он может отдать часть квартир по себестоимости или даже чуть дешевле. Это редкость, но повезти может – подобные прецеденты случались даже в бизнес–сегменте. Вероятность "чуда" в начале года даже увеличивается: сегодня на рынке столичной недвижимости более 50 комплексов заигрывают с клиентами с помощью разнообразных акций.
Там где летом при полной оплате уступали 3% - сегодня торгуются до 5%. А в домах, которые будут введены в эксплуатацию только в 2014 году, щедро сбрасывают целых 10%.
Вот только под акцию попадают те же самые квартиры, что и летом, только цена на них уже успела вырасти на те самые несколько пунктов. Рассрочка от застройщика тоже предложение интересное, вот только она не всегда беспроцентная, не всегда в гривне, и естественно отдел продаж постарается оставить за собой право пересматривать стоимость квартиры.
Самый простой пример: из 75 тысяч полновесных американский долларов вы заплатили треть, а остаток отдаете в течении года. Если за это время цена "квадрата" вырастает на 10% (что вполне реально), значит, придется переплатить еще около $5000.
На ипотеку я бы тоже особо не рассчитывал. Так называемый "Индекс КредитМаркет ипотечный", который отражает средний уровень эффективных ставок по кредитам на покупку квартир на вторичном рынке (если просто - сколько реально придется платить годовых) в начале декабря составил 28.64%!
Можно конечно поучаствовать в какой-нибудь государственной программе, но на деле больше шансов выиграть квартиру в лотерею – за весть 2012 год по всем жилищным программам профинансировано приобретение всего 4009 квартир.
Именно поэтому в минувшем году до 60% сделок на первичном рынке происходило с использованием различных форм рассрочек от застройщиков.
Как считает покупатель, как считает продавец?
Если сэкономить на покупке квартиры просто сложно, то разобраться в ценообразовании практически невозможно. Даже обладая "инсайдерской" информацией, то есть личными связями, и клятвенно обещая не указывать источники, мне удалось узнать совсем немного.
Кроме того в формуле подсчета стоимости одного квадратного метра у каждого девелопера или застройщика хватает собственных переменных.
Это и стоимость земли, и класс недвижимости, и технологии строительства. А главное – это связи и коррупционная составляющая, на которую легко может уходить 5-10% от стоимости квартиры. Конверты с наличными необходимо щедро раздавать на протяжении нескольких лет: сначала для получения земли, разрешений и во время проектной работы, потом контролирующим органам, да еще и во время сдачи объекта. Плюс налоги и так называемый паевой взнос на инфраструктуру.
В прошлом году Киевская горадминистрация получила его в размере 150 миллионов гривен.
Вот только застройщики утверждают, что, как правило, коммуникации потом сами же и создают, то есть фактически за одну и ту же услугу платят дважды. Еще и вынуждены при строительстве своих жилых комплексов создавать дополнительные объекты: детские сады и школы, рекреационные зоны, офисы.
Кроме того необходимо еще и потратиться на рекламу. Для начала оформить саму строительную площадку, да так чтобы показать покупателям, что строители профессионалы, а не гастарбайтеры, материалы высокого качества и работы ведутся постоянно. Потом наводнить город наружной рекламой, и в медиа - рекламой прямой. И, естественно, не жалеть денег на "джинсу", регулярно платить за заказные материалы в печатных и интернет СМИ, на радио и телевидении. Под это еще придется придумывать информационные поводы и собирать пресс-конференции, где комментировать последние тенденции рынка.
На эту статью расходов уходят "жалкие" 5-7%. То есть при стоимости квартиры в 100 тысяч долларов, 7 тысяч вы заплатите только за то, что вас убедили купить именно эти квадратные метры.
Чуть не забыл… Для того, чтобы продать квартиру, нужно еще и физически построить дом. До того, как я начал интересоваться этим вопросом, мне казалось, что узнать, сколько стоит дом построить получить будет легче всего. Я ошибался. Сметчик одной из киевских компаний после этого вопроса немедленно встал и попытался уйти. Но не ушел, хотя и назвал цифру приблизительно и по очень большому секрету.
Так вот – стоимость самих строительно-монтажных работ всего около 50%, и это, заметьте, в хорошо построенных домах, не "для себя" конечно, но на материалах и технологии там тоже не экономят.
Рентабельность строительства жилой недвижимости вопрос сложный и интимный, но, по словам самих застройщиков, редко когда превышает 30%, еще и растянуться проект может на несколько лет. Так что бизнес этот не самый прибыльный, а значит и желающих много быть не должно.
Вот только статистика вещь упрямая: за последний год объем проектируемого в столице жилья увеличился на 25%.
В одной из киевских проектных групп подсчитали, что на сегодняшний день в столице проектируют порядка 4 миллионов квадратных метров жилья, которое будет введено в эксплуатацию в 2014-1017 годах.
Не скажу, что после того как я немного разобрался в этом вопросе, мне стало легче. Более того, я даже уверен, что от этой информации можно крепко загрустить – ведь жадность заразна. С другой стороны теперь вы знаете, куда деваются ваши деньги, и можете смотреть на это с
13.02.2013
| Страница 1 || Страница 2 || Страница 3 || Страница 4 || Страница 5 || Страница 6 || Страница 7 || Страница 8 || Страница 9 || Страница 10 || Страница 11 || Страница 12 || Страница 13 || Страница 14 || Страница 15 || Страница 16 || Страница 17 || Страница 18 || Страница 19 || Страница 20 || Страница 21 || Страница 22 || Страница 23 || Страница 24 || Страница 25 || Страница 26 || Страница 27 || Страница 28 || Страница 29 || Страница 30 || Страница 31 || Страница 32 || Страница 33 || Страница 34 || Страница 35 || Страница 36 || Страница 37 || Страница 38 || Страница 39 || Страница 40 || Страница 41 || Страница 42 || Страница 43 || Страница 44 || Страница 45 || Страница 46 || Страница 47 || Страница 48 || Страница 49 || Страница 50 || Страница 51 || Страница 52 || Страница 53 || Страница 54 || Страница 55 || Страница 56 || Страница 57 || Страница 58 || Страница 59 || Страница 60 || Страница 61 || Страница 62 || Страница 63 || Страница 64 || Страница 65 || Страница 66 || Страница 67 || Страница 68 || Страница 69 || Страница 70 || Страница 71 || Страница 72 || Страница 73 || Страница 74 || Страница 75 || Страница 76 || Страница 77 || Страница 78 || Страница 79 |
Fatal error: Call to a member function return_links() on a non-object in /home/modnay00/genichesk.org/www/news.php on line 298
| |